2030년 서울 인구와 서울의 집값 예상

난 부동산 전문가는 아니지만 변하지 않으리라 믿는 것은 서울 부동산 불패 신화다

집값이 너무 올라 주춤 할 수는 있지만 주춤 했던 만큼 언젠가 집값이 한번에 뛰어오르리라 생각한다

내가 산 아파트는 분약후 2016년~2018년까지 가격 하락을 격던 아파트 인데 2019년부터 오르기 시작해서 2배 가까이 올랐다. 일부 대도시 아파트는 3배 까지도 뛰었다.

집값은 국가 정책의 영향을 받기는 하지만 지금의 집값은 2019년 코로나 이후 오른것으로 재택근무로 집에대한 관심이 높아져 큰 집을 찾거나 시중에 낮은 금리로 풀린 기회를 노려 집값이 오른것으로 생각된다.

미국, 홍콩, 중국, 한국 등 재택근무가 있었던 곳은 어디든 가격이 올랐다.  중국의 중소도시의 집값은 내렸지만 대도시의 가격은 가파르게 올랐다. 특히 홍콩은 사스때 집값이 폭락했었지만 바로 회복했던 경험이 있어 이번 코로나 때는 집값이 전혀 떨어지지 않았다. 하지만 상업용 임대료는 크게 내렸다.  코로나로 홍콩과 중국 국경이 막히자 명품 소비가 줄었고 임대료가 비싼 곳에서 위치해 있던 명품 브랜드들은 매출이 급감하자 높은 임대료 부담이 커져, 철수 또는 축소하는 브랜드도 생겼다.  사업자 철수와 축소로 인해 오피스 임대료도 같이 내렸다.  쇼핑몰, 오피스 임대료는 내렸고 집값은 재택근무등으로 인해서 인지 올랐다. 재택근무 때문에 집을 큰집으로 이사 했다기 보단 코로나 19로 인해 도시가 락다운 되었고 이로인한 경기 침체가 발생할텐데 경기 침체를 막고자 금리를 낮췄을 것이다.

경기 부양을 위해 미국은 금리를 내리고 현금살포등으로 시중에 돈이 어마어마하게 풀렸고 이로 인해 현금가치가 없어졌는지 집값이 올랐다.

예를 들어 자신의 월급으로 10억 대출 받았을때 원금과 이자 상환하고 맞춰 생활했는데 이자가 낮아져 15억을 대출 받아도 이전 같이 생활 할 수 있다면 몇 푼되지 않는 현금 모으는 것보다 15억 대출 받아 더 큰 집으로 이사 가는게 나을 것이다.

 

서울 인구가 줄었다고 하지만 1인가구가 늘었고 불경기다 하면서도 매년 GDP는 2% 이상 상승하고 있다.  GDP 상승은 월급이 높아졌다는 것이고 월급이 높아졌다는 것은 예금 가능한 금액이 늘었고 대출 가능한 금액도 늘었다는 것이다.

즉 개인이 영끌할 수 있는 금액이 늘었다는 것이다. 영끌 금액도 늘었고 이자도 낮으니 이제 집을 둘러 볼 차례다.

집을 둘러보다 보면 조금씩 눈을 높이게 된다. 조금 더 비싼집이 조금더 났기 마련이고 이렇게 조금 더 좋은집을 찾다보니 조금 무리해서리도 한번에 원하는 집을 사고싶어진다. 이 집 사면 평생 이사 안할 것 같겠지만 새집이 아니라면 나중에 다시 새집으로 이사 가는 경우가 더 많은 것 같다.

금리도 낮고 대출도 되고, 거기다 전세대출까지 있다.  돈을 쉽게 구할 수 있으니 집값이 밀려 올려가게 된다. 지금 대출을 막는다고 하지만 능력되면 대출 다 받는다. 은행이 ATM 수수료 수익도 있다지만 대출 이자가 주 수익이다. 은행이 대출 막히면 뭘로 돈벌나.

경기가 겁나 좋아 금리가 오를 수 있지만 금리가 오른 만큼 우리 월급도 오른다. 대출을 버티자.

 

출생아 수가 줄어 한국인구가 줄겠지만 인구가 줄수록 시골 또는 소도시 사람들은 위기감을 느낄 수 있다.  기본적인 편의 시설인 극장, 식당, 병원, 학교, 마트 운영도 안되는 곳에서 하루 빨리 대도시로 이동해서 적응하는게 나을 것이다.  인구가 줄면 줄수록 사람들이 대도시로 이동하게되고 시골과 소도시의 인구 감소는 더 가속화 될 것이다. 대도시와 서울은 인구가 줄지 않고 유지되거나 오히려 늘수도 있다.

지금의 중산층 아파트는 30~40년후 슬럼화 되어도 재개발을 기다리며 가격은 내리지 않을 것이다.  이런 아파트들은 임대료는 싸지만 매매가는 결코 싸지 않다.

중산층 아파트가 슬럼화 되는데는 위치에 따라 50년 정도 걸리겠지만 보통 30~50년 된 아파트들은 재개발 소식이 들리기 시작하는 것으로 알고 있다. 슬럼가 보다 중산층 아파트 재개발에 더 오래 걸린다. 워낙 의견들이 많아서.

정리하자면 2030년 서울의 인구는 지금 그대로 유지하거나 소도시의 소멸 속도가 빨라지면서 소도시 사람들이 서울로 이동해 서울의 인구는 더 늘어날 것으로 예상한다.

서울에 인구가 늘어나면서 집값은 더 비싸질 것으로 본다.

집값이 너무 올라 전세 제도가 사라질거란 이야기도 있지만 전세는 절대 사라지지 않는다.

 

첫번째 이유는 집 주인이 세입자에게 돌려줄 돈이 없다.

내가 집을 살때 고작 2850만원으로 억대 아파트를 샀다.  세입자를 내보내려면 억 이상이 필요한데 나한테 그런 현금이 없다.  집을 팔아도 서울에 전세없는 집을 살 만큼의 돈이 안된다.

전세낀 집은 소액으로도 집을 살수 있어 전세 살면서 다른 전세낀 집을 사는 경우도 있다.

고가의 집을 전세끼고 거래하면 저렴해지기 때문에 전세낀 거래는 없어지지 않을 것이다.  집 주인 입장에서는 거주 할 수는 없지만 대출 이자 없이 집을 보유할 수 있고 세입자 입장에서는 월세 안들어서 좋다.

월세 안들어와도 좋다. 보유세 내도 좋다. 은행 대출만은 내고 싶지 않다.

 

두번째 이유는 집값이 내리겠지라며 전세를 선호하는 사람도 있다.

내리겠지 내리겠지하며 사지 않는 사람도 있다.

 

경제가 성장할 수록 GDP 가 높아진다. GDP 즉 보유한 현금이 늘어난다는 것이다. 현금이 늘어나면  어딘가에 소비해야하고 소비가 늘면 GDP가 또 상승한다.  이런 소비가 돌고 돌고 돌아 누군가의 경재력은 현상황을 유지만 하겠지만 누군가는 현금이 쌓이고 있다. 그리고 그 쌓인 현금은 어딘가에 투자하거나 집을 사는데 사용하지 않을까한다.

내가 이렇게 예상하는 이유는 일본이 한국보다 먼저 인구 감소를 격고 있으며 거품경제때 생긴 위성도시(신도시)의 인구는 줄어 유령도시가 되어가지만 도쿄, 오사카 같은 수도와 대도시의 인구는 늘었고 집값도 당연히 올랐다.

홍콩은 집값이 세계 최고 수준이지만 여전히 오를 여력이 있다. 이 여력은 바로 너무 안정적인 실업율 그리고 금융과 물류 때문이다.  심천이 홍콩보다 물류량은 더 커졌지만 언제 어떻게 물류 정책이 변경 될지 모르는 심천보다 홍콩이 아직 선호되는 편이다.  물동량은 신천이 커졌어도 질은 아직 홍콩이 위다.  홍콩은 물류, 금융, 관광이 주 산업이었는데 코로나19로 관광업이 완전히 멈춘 상황에도 경제성장은 계속하고 있다.

암튼 GDP가 올르면 집값도 오른다.  노령인구 증가 그리고 노령인구가 부를 많이 보유하고 있게 된다.  당연한 것이 젊은 세대가 10년 번 것을 노령인이 평생 모은 재산과 비교하면 안된다.

 

서울 인구도 계속 늘고 서울 집값도 계속 오른다. 2025~2030년까지 주춤 할 수도 있고 계속 오를 수도 있다. 주춤 했다면 2030년부터 미친듯이 또 오르기 시작할 것이다.